不動産を売却時、基本的には、売却される土地の境界を示す杭の復元もしくは境界確定が必要となります。

私自身、倉敷市役所の道路管理課で10年境界の担当をしていたので、1500件以上のいろんなケースを見て来ました。

実際の現場では、境界のことで揉めるケースは少なくないので、境界を確定させておくことは、のちの購入者に向けて必要なことだと思います。

古い測量（三斜測量図）などで計算している場合、正確性に欠けることあります。

売却する際には、実際の面積と書面上の面積に違いがあれば後々トラブルの元になる事があり、不動産売買の際に「売主による境界の明示義務」があるので、境界杭などが確認出来ない場合は境界確定が必要と思っていて下さい。

今回は不動産売却時に知っておきたい「測量を必要とする不動産の条件や筆界及び所有権について」、「測量に必要な費用、時間や測量図の種類」についてご紹介します。

【境界確定の知識】

～測量を必要とする不動産の条件や筆界及び所有権について～

測量を必要とする不動産の条件には以下の場合があります。

◯隣地の境界が不明（境界杭などがない）

お隣との境界が不明な場合、トラブルになると購入者にとり大きな不安材料となります。
そのため、土地家屋調査士に依頼し、境界を明確にする必要があります。

◯市街地などの地価が高い場所

地価の高い土地では、1㎡の差でも資産価値が大きく変わる場合があるので、面積を正確にしておく必要があります。

◯実際の面積と登記簿記録とが大きく違う場合又は、測量図が古い場合

測量をしてない土地の場合、登記簿の面積で契約することがあります。

登記簿上の面積と実際の面積が大きく違う場合は、測量後の実測清算と言う方法で契約する事があり、その場合必ず測量は必ず必要となります。

また、昭和に測量だと既に30年以上前の測量となり、精度の高い測量機器が無かったので、テープ測量しそのまま登記に反映していた時期もあります。そのため非常に精度が低いので、測量が必要となります。

◯相続税を物納で納める場合

相続税を金銭で支払いができない時は、不動産を物納することが出来ます。
しかし、境界が未確定の土地や、隣地所有者の境界合意がとれていない土地の場合、物納はできません。

土地の境界には、「所有権界」と「筆界」の２種類があります。

◯所有権界とは

法律上の「私法上の境界」と呼ばれ、登記上では反映されていない、お隣同士の同意は関係なく勝手に取り決めている境界です。

◯筆界とは

法務局の「地図・公図」に記されている境界線で、所有権界に対して「公法上の境界」です。
お隣同士で勝手に変更はできない境界です。

～測量図の種類や測量にかかる費用や時間～

測量図の種類は以下の3つがあります。

◯確定測量図

基本的に、売買契約の際に用い、隣地や接する道路の所有者との立会し、境界確定された図面です。

◯地積測量図

法務局にある公的な図面で、確定測量による境界点を起点に測量して登記されたものです。

◯現況測量図

現況を図ったもので、誰の立会もなく、その土地を単純に測量した図面です。
この測量した人数により、費用は変わり、現況測量の場合は100㎡程の整形地で、約10〜20万円の費用がかかります。

確定測量の場合は、一般的な住宅用地で約20〜40万円の費用がかかります。
測量に要する時間も面積等によりかわってきますが、立会の日程調整や図面作製時間などを含めて1〜3か月程度かかるといわれています。

【まとめ】

「測量を必要とする不動産の条件や筆界及び所有権」「測量図の種類や測量にかかる費用や時間」は、不動産の売却時に必要な知識です。
これらの知識は、後々のトラブルを避けることができ、スムーズな売却を行うため、理解しておきましょう。

私たち正直不動産は、不動産売却会社として、倉敷市を中心に不動産売却に特化しております。

不動産のプロフェッショナルとして、お客様のニーズに正直にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。