心理的瑕疵の告知事項は正直にお伝えします！

不動産を売却する時、売主には守らないといけない告知義務があります。それに違反した場合は契約不適合責任を果たしていないと判断され賠償請求をされる恐れがあります。

告知義務とは、売主が知っている瑕疵(きず、欠点)を契約締結前に全てのことを買主に伝える義務です。

今回は瑕疵でも線引きが難しいとされている、心理的瑕疵とはどのような瑕疵なのか説明し、環境的瑕疵との違い、具体的にはどのような告知をする義務があるのか説明します。

これまで不動売却の際、自殺や事件、事故死、自然死（老衰など）、病死などは、心理的瑕疵、心理的告知事項と全部ひとまとめにされていました。

【心理的瑕疵と、環境的瑕疵との違い】

不動産売却時の心理的瑕疵とは、ひとことで言うと、買主が購入する家に住む時に心理的に苦痛を持ってしまう可能性がある瑕疵のことを言います。

一般的に心理的瑕疵物件のことを、”事故物件”と呼ばれていて、具体的には過去に事件や自殺、事故などによる不幸な事が起こり人が亡くなっている不動産のことを指し、たとえ孤独死であったとしても心理的瑕疵物件に該当します。

その一方で、一つの瑕疵でもある”環境的瑕疵”との違いというのは、心理的瑕疵は過去にその物件で起きた事が原因なのに対し、”環境的瑕疵”はその物件を取り巻く環境自体に原因があることです。

例えば、物件の周囲に暴力団系事務所やゴミ屋敷があるなどというような、物件周辺の環境が思わしくない場合は、環境的瑕疵ということになります。

心理的瑕疵や環境的瑕疵にこだわらず、瑕疵全般にいえるのは、購入者がその物件に住み続ける上で、住み心地を悪くする原因となるものが瑕疵にあたるということです。

【心理的告知事項の線引きについて】

令和3年10月に国土交通省が一つの線引きをしました。

それは、今までひとまとめにしていた「心理的瑕疵、心理的告知事項」を、告知事項と無告知事項とに分けました。この事は、不動産売買や賃貸において、ハッキリと線引がされたと言うことです。

令和3年10月8日の日経新聞に

○病気や老衰による自然死、階段での転落や入浴中の務死など不慮の死は原則、不動産業者が買い主や借り主に「告げなくてもよい」と明記。その他の死因は告知対象とした。過去に殺人などが起きた「事故物件」の判断基準を国が示すのは初めて。

と掲載されています。

上記「日経新聞」の記事の様に、今後の不動産賃貸や不動産売買の心理的瑕疵の告知事項は、以下の様な線引きとなりました。

①告知事項・・・自殺、事件死

②無告知事項・・自然死、事故死、病死

と変更になったという事です。

【心理的瑕疵の告知義務で違反した場合は？】

不動産売却時には心理的瑕疵があれば、告知義務があります。

過去の事だと言っても、いつまで遡らないといけないのかは答えがなく、具体的な規定はないのが現状です。

過去の裁判の判例から調べてみると、自殺はだいたい7年が目安という見解もあります。しかし心理的瑕疵は、購入者によって物事の捉え方が全く異なるのでトラブルになりやすい問題です。

敏感に気にする人もいれば、全く気にしない人もいるので、この先ガイドラインが明確化されると思います。

もし心理的瑕疵を隠して案内した場合は、契約不適合責任により契約を破棄されたり、損害賠償請求を求められたりする可能性があります。

不動産売却する際に、マイナスな要素になりますが、後々トラブルにさせないために、正直に告知義務を守りすべて告知を行うことをオススメします。

【まとめ】

心理的瑕疵というのは、購入者が実際に不動産に住んだ時に心理的な嫌悪感から、住みことに心理的に阻害するで事をいいます。

心理的瑕疵には告知義務があります。そのため不動産を売却する際には、ささいなことでも正直に買主にお伝えすることが、後々のトラブルへを防止出来ることと、そうすることがマナーだと思っておいて下さい。

私たち正直不動産は、不動産売却会社として、倉敷市を中心に不動産売却に特化しております。

不動産のプロフェッショナルとして、お客様のニーズに正直にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。