「再建築不可物件」という物件をご存知ですか？

何やら、よからぬ物件であるような気はしますよね。

不動産には、建て替え出来ない物件や増築出来ない物件などの、「再建築不可物件」という物件があるんです。
今回は、再建築不可物件とはどんな物件なのか、また、リフォームやローンについても説明します。
倉敷市で物件の購入を検討されてる方は、ぜひ参考にしてみてください。

【再建築不可物件のリフォームは？】

再建築不可の物件をリフォームする場合、法的な制限がかかりその範囲が限られます。

ここでもう少し再建築不可物件と、リフォームできる範囲を説明します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件は、再建築に必要となる建築基準法の「接道義務」を満たしていないために、建物の建築・改築や修繕などができない物件のこと。

建築基準法の「接道義務」は、敷地に接する道路幅員や道路に接する面の長さが規定値を満たしてないと、その敷地では建物を建築してはダメだという法律です。
その理由は、緊急車両が入れるようにするため幅員4m以上の道に、敷地が2m以上接していないといけないし、都市計画区域・準都市計画区域内にある場合など他にも条件があります。

再建築不可物件のリフォームは？

再建築不可物件であってもリフォームするのは可能です。
条件としては、リフォームをするのに建築確認申請が不要な工事だけに限られます。

建築確認というのは、工事前する前にその家が建築基準法を満たしているか確認することの事です。
建築確認というのは、増築や改築、その他に同一敷地内での移転、大規模な修繕・模様替えなどをする際に必ず必要になります。
ただし上記の工事に該当しても、一定の規模や条件下によっては、建築確認は不要になりますので注意が必要です。

●防火・準防火地域外での10㎡以内の増築及び改築、移転
●1/2を超えない範囲での修繕及び模様替え

この２つに該当する工事なら、再建築不可物件でもリフォームをすることが可能です。

【再建築不可物件をリフォームする場合のローンは？】

そもそも増改築や修繕ができない物件では、ローンが組める場合と組めない場合があるんです。

ここから再建築不可物件とローンについて説明していきます。

○住宅ローンを組むのが難しい

もし再建築不可物件を購入する時は、住宅ローンを組める可能性は低いと思っていて下さい。
なぜなら、債務者となる金融機関の返済に対するリスクが高くなってしまうからです。

再建築不可物件が、万が一火事や地震などで家が倒壊すると、その土地に再び家を立てることができなくなります。
ということは、物件購入者がもし住居を失うと、別の場所に住居を探さないといけなくなります。
そうなると、住宅ローンを二重に背負う形となり、返済が滞ってしまう可能性が上がるため、簡単に融資を受けることは出来ないでしょう。

○リフォームならいける

再建築不可物件に住宅ローンの利用は難しいですが、なんとリフォームローンを組むことは比較的簡単です。
ただこちらの欠点は、住宅ローンよりも融資金額が少ないことや、融資の金利が高いことは知っておいて下さい。

【再建築不可物件をリフォームする注意点】

再建築不可物件は、購入を安くできる分、リスクは大きくなります。
もし再建築不可物件を購入する場合、どんな注意点があるか説明します。

○新築と同じくらいの費用が必要

全部リフォームをすると、1,000万円以上の費用がかかる場合があるので、土地と建物代を合算すると、新築物件の価格、もしくはそれ以上の価格になっちゃうことがあります。

○工事出来ないことがある

もし接道義務を果たしてない物件だと、工事の機材を搬入ができない、足場が悪い、本来重機や車両を必要とする工事なのに、人力での工事になる場合があり、もしくは工事などができないケースや、通常よりも工事費用が高額になる場合があります。

【まとめ】

再建築不可の物件は条件を上手く利用すれば、一般的な物件よりも安く購入できます。

ただし、複雑な権利関係や法律の壁など難しい面もあるので、購入を検討する時は、要点をちゃんと押さえましょう。

私たち正直不動産は、不動産売却会社として、倉敷市を中心に不動産売却に特化しております。

不動産のプロフェッショナルとして、お客様のニーズに正直にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。