不動産売却時の地盤改良って誰が払うの？

最近、実家の土地を売って欲しいというご相談が多くなっています。

そんな土地の売却、中古戸建付き土地の売却など、不動産を売却をする際に、売主様と買主様のどちらにとっても重要となります。そこで問題となるのが、直接見えない地盤（地中）は気にしなくていいの？という疑問があります。

今回は、実際の実務的な例を挙げながら地盤調査と地盤改良についてお話ししたいと思います。

早速ですが地盤調査、地盤改良という言葉は、皆様どこかではお聞きした事があるのではないでしょうか？

まずは言葉の説明からということで

地盤調査とは、構造物を建てる際に必要な地盤の性質の把握などを目的として、地盤を調査する事です。この調査で地盤の強度が把握出来て、構造物を建てるための設計が出来ます。

地盤改良とは、そのままの状態では直接基礎を作ることが不可能な場合において、必要な支持力を得るために行う工事の事です。

どういった場合に地盤調査と地盤改良が必要なのか説明をしていきます。

まず大事なポイントとして、地盤調査と地盤改良は建てる建築物の大きさや重量により、必要かどうかが決まってくる。というものになります。

また地盤調査の結果によって、地盤改良が必要と認められた場合、その費用を誰が負担するのか分からないと不安だと思います。

そこで今回は、不動産売却時の地盤改良について、費用負担とその注意点について解説します。

物件の売却を考えている方は、ぜひ知っておいてください。

【不動産売却時の地盤改良の費用は誰が負担をするの？】

一般的には、地盤調査・地盤改良は、土地を購入した買主が実施します。

しかし、それだと買主のリスクが高過ぎることがあり、最近では事前に売主が地盤調査をして売り出すケースも増えつつあります。

なぜ増えているかと言うと、売主が事前に地盤の調査をしておけば、買主の費用負担の安くなり、地盤の調査の結果を知っておくと購入の際にある程度概算の計算が出来ると言うメリットがあるからです。

しかし、その逆に地盤調査の結果、地盤が弱い、軟弱地盤と言う結果の場合は、不動産売却が難しくなるデメリットもあります。（知り得た事実は告知事項となるので注意が必要となり、調べなかった方が良かったということも起こります）

これまでは、地盤調査も地盤改良も、基本的には買主負担で実施するとされていたものの、それでは買主のリスクが高過ぎるので売主負担にも負担して欲しいという声が出て来てるのも事実です。

今後の不動産取引において、土地を売りやすくするためには一概に買主側が負担するものだとは言えなくなっているのが現実です。

そういった意見を考慮して、売主と買主双方で費用負担すると言うケースも実際にあります。

また、地盤調査・地盤改良によるトラブルが実際に起こっていて、名古屋地裁の2010年の判決では、地盤改良に要した費用は売主が負担すべきという判例が出ている例もあります。

このような判例から、売主側の責任や費用負担を無くす場合は、あらかじめ売買契約書の特約事項に「土地の地盤調査の結果、地盤改良が必要となった場合は、全て買主側の費用負担とします。地盤改良に要する費用は、買主の想定以上に高額な費用となる可能性もある事を、買主は承諾し売買契約を締結するものとする。」と明記しておくと、売主の負担は求められないでしょう。

つまり重要なポイントは

「地盤改良の際は、買主側が想定している費用よりも、高額となる事もあると認識して購入して下さい。」と言う一文を入れた売買契約の特約事項を作成し、買主へその事を認識・理解をしてもらう。ということです。

【不動産売却時の地盤改良の注意点】

さらに、不動産売却時の地盤改良においては、地中の埋蔵物に注意しておきましょう。

地盤調査によって地中埋蔵物が見つかった場合、その処理費用は原則売主の負担になり、売主の責任にて撤去を行います。

埋蔵物によっては、処理の費用がかなり高額になることがあるので注意が必要です。

また、契約後のトラブル防止のためにも、売主は売買契約書の特約条項に地盤調査と地盤改良の費用負担は買主だという旨をはっきりと明記しておくことをオススメします。

（一定の条件と買主の承諾があれば、売主のリスク（地中埋設物の、万が一の費用負担）を無くす事も可能）

もし事前に地盤調査済みで、地盤の問題が分かっているのに、地盤改良の必要性を伏せて広告すると、告知義務違反に問われる可能性があります。

地盤改良が必要だと分かった場合は、正直にその情報も明記しましょう。

【まとめ】

ここまで、不動産売却時の地盤改良について解説しました。
地盤調査・地盤改良は買主の費用負担というのが一般的でしたが、ここ最近になって買主に負担が偏っていることを疑問視されています。

また、地中の埋蔵物の処理費用の負担や、契約書にあいまいな表記をしない事が重要なポイントです。

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